در روز‌های اخیر مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در جلسه رأی اعتماد مجلس برای تصدی وزارت راه و شهر‌سازی گفته است:

«در این چند روز مسئله منابع ناکافی برای تحقق و همچنین احداث پروژه‌های جدید و ناتمام موضوع اصلی بود که همواره مورد سؤال قرار می‌گرفت که همه بخش‌های ریلی، جاده‌ای، آزادراهی، روستایی، هوایی، خرید واگن و لوکوموتیو و … را شامل می‌شد؛ بنابراین همه بر یک نکته اذعان دارند و آن هم نبود منابع مالی برای اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام است.»

وی تصریح کرد:

«بنابراین باید اذعان کرد بحران اصلی در چنین دستگاه پیشرانی روش‌های جدید تأمین مالی برای پروژه‌های اصلی است؛ به من حق دهید؛ من در دیوان محاسبات خدمت کردم؛ لذا نسبت به بودجه از شما کمتر مطلع نیستم؛ ردیف‌های در حوزه تملک دارایی رو به افزایش است که این اصلاً خوب نیست؛ لذا باید از رشد بی‌رویه هزینه‌ها جلوگیری و آن را کنترل کنیم و این مسیر خوبی محسوب نمی‌شود.»

وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی افزود:

«برای انجام موضوع مذکور چه تخصصی نیاز است و باید از چه آدم‌ها و ابزارهایی استفاده کنیم، در این میان چه مصوباتی برای تحقق این اهداف نیاز است؟ به‌عنوان‌مثال در قانون جهش تولید مسکن ساخت ۴ میلیون مسکن پیش‌بینی شده است. بذرپاش در این راستا بیان کرد: ۴ میلیون مسکن ضرب در ۱۰۰ مترمربع می‌شود ۴۰۰ میلیون مترمربع و اگر میانگین متری ۷ میلیون تومان محاسبه شود عددی معادل دو هزار و ۸۰۰ همت می‌شود و این در حالی است که بودجه سال جاری حدود یک هزار و ۵۰۰ همت است؛ بنابراین باید پاسخ دهیم مشکل کجاست و وزارت راه چه کاری برای تأمین مالی دو هزار و ۸۰۰ همت باید انجام دهد. حتماً نمایندگان در جریان تصویب قانون جهش تولید مسکن مفروضات را بررسی کردند.»

آیا وعده ساخت سالانه 1 میلیون واحد مسکونی قابلیت اجرایی‌شدن دارد؟

يكي از تصميمات مهم دولت سيزدهم در خصوص خانه‌دار كردن مردم تصويب قانون جهش توليد و تأمین مسكن بود كه در 17 مردادماه 1400 نهايي شد و از آن تاريخ تاكنون یک‌ساله و دو ماه مي‌گذرد. هدف از اين قانون آن بود كه مطابق با وعده اوليه رئیس‌جمهور، سالانه يك ميليون واحد مسكوني ساخته شود. اوايل تصويب قانون، كار به‌کندی پيش مي‌رفت تا اينكه اواخر مهرماه سال گذشته رستم قاسمي، وزير وقت راه و شهرسازي اعلام كرد كه قرار نيست سالانه يك ميليون واحد مسكوني بسازيم و باتوجه‌ به اينكه ساخت مسكن حدود یک ‌ساله و نيم زمان مي‌برد، در دو مرحله بايد 4 ميليون مسكن ساخته شود.

اما ماحصل فعاليت وزارت راه و شهرسازي در طرح نهضت ملي مسكن در اين مدت نشان مي‌دهد مشكلات موجود در مسير ساخت اين تعداد مسكن كم نبوده است و از مقاومت دستگاه‌هاي دولتي در واگذاري زمين‌هاي خود به اين طرح گرفته تا جاخالی‌دادن سيستم بانكي و عدم اقبال طرف تقاضا از اين پروژه و واريز محدود منابع مالي از سوي متقاضيان باعث شد تا اين طرح با محدوديت در ساخت روبه‌رو شود. بر اساس آمارها دولت سيزدهم تاكنون براي يك ميليون و ۵۲۵ هزار واحد زمين تأمین كرده اما آنچه عملاً از سوي دستگاه متولي ساخت مسكن به مرحله ساخت رسيده حدود ۴۳۰ هزار واحد است. اتفاقي كه رسيدن به هدف «سالي يك ميليون واحد مسكن» را دور از دسترس مي‌كند.

آیا اظهارت مهرداد بذرپاش در مورد مشکل تأمین مالی ساخت 4 میلیون مسکن درست است؟

محمود محمودزاده معاون وقت وزیر راه و شهرسازی در مرداد‌ماه سال جاری گفته بود:

«برای تحقق نهضت ملی مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال نیاز به تأمین مالی ۴ هزار، هزار میلیارد تومان است که البته این به‌غیراز هزینه تأمین زمین و خدمات و مصالح آن است. از این رقم ۲ هزار و ۸۰۰ هزار میلیارد تومان گردش مالی برای تأمین مصالح ساختمانی موردنیاز است.»

بر اساس لایحه بودجه سال 1401 کل کشور، سقف کل بودجه کشور در سال آینده بیش از 3600 هزار میلیارد تومان است که از این رقم 2200 هزار میلیارد تومان بودجه شرکت‌های دولتی و 1500 هزار میلیارد تومان بودجه عمومی دولت است؛ بنابراین می‌توان گفت که اظهارنظر  بذرپاش در مورد میزان منابع مالی مورد نیاز برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی درست است.

همچنین، پیش‌ازاین مهدي سلطان محمدی، كارشناس بازار مسكن با اشاره به پيشرفت كند طرح نهضت ملي مسكن گفته بود:

«از ابتداي اين طرح موضوع مربوط به چگونگي تأمین مالي آن مشخص نبود و مواردي كه فرض شده بود سيستم بانكي آن را تأمین خواهد كرد اصلاً واقع‌بينانه نبودند. نه برآوردي كه از قيمت‌ها داشتند واقع‌بينانه بود و نه برآوردي كه از تجهيز منابع داشتند به واقعيت نزديك بود. از طرف ديگر، قيمت‌ها نسبت به زماني كه اين طرح شروع شده بود هم دوبرابر شده است و بانك‌ها هم نه‌تنها نتوانستند تسهيلات مسكن را ارائه كنند، بلكه ميزان ارائه تسهیلاتشان كمتر از قبل هم شده است.»

سلطان محمدی در ادامه می‌گوید:

«به نظر نمي‌رسد اين وضعيت با شرايط كنوني تغييري داشته باشد يا راهكاري براي آن در نظر گرفت، چراكه اين مسائل به موضوعات كلان اقتصادي نظير افزايش درآمد ملي و درآمد خانوارها وابسته است تا اينكه متقاضيان بتوانند توان خريد اين واحدهاي مسكوني را داشته باشند. مهم‌ترين معضل ادامه اين پروژه كمبود منابع مالي است. باتوجه ‌به بدهي‌هاي دولت و كسري بودجه‌اي كه دارد و اينكه در خصوص امورات جاري خود هم با مشكلات عديده‌اي روبه‌رو است حتي اگر خواستار خطوط اعتباري از بانك مركزي هم باشد در اين شرايط اقتصادي باز هم شبيه به بنزين ريختن روي آتش تورم است. اين كارشناس بازار مسكن در مورد تأمین زمين براي ساخت مسكن ملي نيز افزود: حتي در صورت تأمین اين زمين‌هاي رايگان باز هم هزينه ساخت تأمین نخواهد شد ضمن آنكه زمين رايگان در مناطق شهري بسيار گران است و زمين‌هاي دولتي هم در اين مناطق بسيار محدود هستند.»

او ادامه داد:

يكي ديگر از مواردي كه براي اين موضوع از ابتدا سؤال ‌برانگیز بود، تأمین مصالح ساختماني آن بود كه البته محدوديت اصلي محدوديت منابع مالي است و نه كمبود مصالح ساختماني. وضعيت به‌گونه‌اي بغرنج شده است كه بخش خصوصي هم ديگر همانند گذشته توان ساخت‌وساز واحدهاي مسكوني را ندارد چه برسد به آنكه قصد افزايش تعداد ساخت‌وسازها را داشته باشد.  در حال حاضر آمارهاي موجود هم اين موضوع را تأیید مي‌كنند كه ساخت‌وساز در بخش خصوصي نيز افت قابل‌توجهی داشته است. ميزان توليد مسكن در طول 10 سال گذشته نيز به كمترين حد خود رسيده و بسيار بعيد به نظر مي‌رسد كه در طول يكي، دو سال آينده نيز اين وضعيت چندان تغييري داشته باشد.

مسکن12544
میزان ساخت و ساز مسکن در دهه 90

سلطان محمدی در واكنش به پيشرفت فيزيكي 10 درصدي ساخت مسكن ملي گفت:

«درصورتی‌که بخواهيم اين طرح را با طرح مسكن مهر مقايسه كنيم بايد گفت در طرح مسكن مهر تا حدودي منابع مالي وجود داشت و از خط اعتباري بانك مركزي كه حدود 40 هزار ميليارد تومان بود استفاده شد و جامعه نيز قدرت خريد بيشتري داشت. اما امروز 10 سال از آن زمان گذشته و فشار اقتصادي بيشتري روي دوش خانوارها آمده و ميزان پس‌انداز و درآمدهاي مردم كمتر از قبل شده و هزينه‌هاي ساخت مسكن نيز به نسبت قدرت خريد خانوار به‌شدت رشدیافته و بنابراين شرايط آن زمان هم  برقرار نيست.»

طرح ملی مسکن با اين حجم قابليت اجرا ندارد

اين كارشناس اقتصادي با بيان اينكه در طرح مسكن مهر نيز دولت در آن زمان به اهداف خود دست نيافت، می‌گوید:

«حتي در آن طرح هم دولت نتوانست به هدف ساخت 200 هزار واحد مسكوني دست يابد و زير اين تعداد ساخت‌وساز صورت گرفت و هدف ساخت يك ميليون واحد مسكوني در سال كه در دولت جديد نيز مطرح شده هدف غيرواقع‌بينانه‌اي است كه منابع مالي آن نيز به ‌درستی تعيين نشده و طرح بسيار خامي است تا اينكه يك طرح اجرايي باشد. امروز آشكار شده چنين طرحي با اين حجم از ساخت‌وساز اصلاً شدني نيست.»

باوجود اینکه اکثر کارشناسان حوزه بازار مسکن معتقدند که تأمین مالی ساخت 4 میلیون مسکن به‌عنوان یکی از وعده‌های دولت سیزدهم غیرممکن است؛ اما مسئولان دولت و وزارت راه و شهرسازی بعضاً در خصوص برنامه‌ریزی و سیاست‌ورزی پروژه نهضت ملی مسکن ایده‌هایی می‌دادند که مبتنی بر واقعیت بازار مسکن نبوده است.

در همین رابطه فرشید حاجت پور کارشناس بازار مسکن به رسانه‌ها گفته است:

«در یک سال و دو ماه گذشته که با نوعی انفعال در اجرایی‌کردن پروژه نهضت ملی مسکن در این وزارتخانه مواجه بودیم هزینه‌های ساخت مرتباً افزایش یافت و تلنبار شد. اگر تا یک سال قبل می‌شد با حدود متری ۵ میلیون تومان این پروژه را جمع‌وجور کرد امروز هزینه‌ها به حدود متری ۹ میلیون تومان رسیده است. در همین یک هفته اخیر از بابت افزایش قیمت یونولیت و بلوک‌های سقفی، قیمت هر متر از واحدهای نهضت ملی مسکن ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافت.»

هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در سال 1401

شورای مرکزی سازمان نظام‌مهندسی کشور قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را در سال 1401 به شرح زیر اعلام کرده است:

ساختمان‌های یک و دوطبقه متری 6 میلیون و 237 هزار تومان

ساختمان‌های 3 تا 5 طبقه متری 7 میلیون و 170 هزار تومان

ساختمان‌های 6 و 7 طبقه متری 8 میلیون و 215 هزار تومان

ساختمان‌های 8 تا 10 طبقه متری 9 میلیون و 234 هزار تومان

ساختمان‌های 11 و 12 طبقه متری 9 میلیون و 717 هزار تومان

ساختمان‌های 13 تا 15 طبقه متری 10 میلیون و 717 هزار تومان

ساختمان‌های 16 طبقه به بالا متری 11 میلیون و 54 هزار تومان

بر اساس اعلام رئیس سازمان نظام‌مهندسی درصدهای تعدیل ۳ماهه توسط سازمان برنامه‌وبودجه در سال 1401 به ارقام فوق افزوده خواهد شد. بااین‌حال بررسی هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در سال 1401 به دلیل نوسانات زیاد قیمت محصولات فولادی و حتی قیمت زمین ‌کار بسیار دشواری است و تمامی این ارقام حدودی است. اما می‌توان گفت که قیمت عنوان شده توسط مهرداد بذرپاش حدوداً درست است.

جمع‌بندی

باتوجه‌به موارد مورد اشاره کارشناسان می‌توان گفت که تحقق وعده دولت سیزدهم برای ساخت  ۴ میلیون واحد مسکونی در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. باوجوداینکه ابراهیم رئیسی در شهریور‌ماه 1401 گفته بود: «تمام مصالح ساختمانی موردنیاز برای ساخت‌وساز مسکن در کشور وجود دارد و تسهیلات مورد نیاز هم در اختیار دولت قرار دارد ساخت یک میلیون و ۲۵۰ هزار واحد مسکن آغاز شده است دولت معتقد است که چهار میلیون مسکن در چهار سال قابل تحقق است.» به نظر می‌رسد که اجرایی‌کردن این وعده تبعات مهمی برای اقتصاد کشور خواهد داشت.

به‌عنوان‌مثال ایران در سال‌های اخیر سالانه چند میلیارد دلار صادرات مصالح ساختمانی داشته است؛ در صورت اجرایی‌شدن فرآیند ساخت این تعداد واحد مسکونی، به‌احتمال‌قوی میزان صادرات ایران بسیار کاهش خواهد یافت و بسیاری از تولیدات داخل کشور مانند فولاد، سیمان و دیگر کالا‌های مرتبط با ساخت‌وساز دیگر جزو اقلام صادراتی نخواهد بود.

بنا بر اظهارات سرپرست وقت وزارت صمت در سال 1399، از 10 میلیارد دلار صادرات بخش معدن و صنایع معدنی، نزدیک به 7 میلیارد دلار مربوط به مصالح ساختمانی بوده است. بااین‌وجود کاهش یکباره میزان صادرات می‌تواند تراز تجاری کشور را به‌شدت منفی کند.

از طرف دیگر مقامات پیشین وزارت راه و شهرسازی نیز به ‌مرور زمان، از اجرایی ‌شدن وعده رئیس‌جمهور شانه خالی کردند؛ در نهایت باید گفت که طبق اظهارات سازندگان و اذعان مسئولان روند اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن دچار کندی شده است. طبق محاسبات وزیر پیشین راه و شهرسازی باید تا مرداد سال آینده دو میلیون واحد افتتاح شود؛ درحالی‌که آنچه عملاً به گفته مسئولان به مرحله اجرا رسیده یک میلیون واحد با میانگین پیشرفت ۳۰ درصد است.

طبق اعلام سازمان ملی زمین و مسکن تا کنون برای ۵۰۹ هزار واحد پروژه تعریف شده و ۱۹۴ هزار واحد به مرحلة فونداسیون رسیده است. معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید که به آمار مذکور باید واحدهای خود مالکی، بنیاد مسکن، نیروهای مسلح و غیره را هم اضافه کرد که مجموع اجرا را به یک میلیون واحد با میانگین پیشرفت ۳۰ درصد می‌رساند.

اگر با خوش‌بینی، متوسط پیشرفت فیزیکی ۳۰ درصدی پروژه نهضت ملی مسکن را بپذیریم و طرح با سرعتی که در یک سال گذشته طی کرده مسیر پیش رو را  ادامه دهد، حدود چهار سال زمان می‌برد تا یک میلیون خانه ساخته شود. این در حالی است که بنا به گفتة برخی از سازندگان و اذعان مسئولان، پروژه‌ها به یک دلیل مهم، یعنی کمبود اعتبارات موردنیاز، اجرایی نشده است.

در نهایت باید گفت که بعید به نظر می‌رسد تا یک سال دیگر هم بستة یک میلیون واحدی دوم به مرحلة اجرا برسد. اگر بستة دوم هم به سرنوشت یک میلیون مرحلة اول دچار شود قطعاً افتتاح دو میلیون واحد به عمر چهار سالة وزارت راه و شهرسازی قد نمی‌دهد؛ بنابراین همانطور که گفته شد، اظهارات مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی در مورد مشکلات تأمین منابع مالی موردنیاز برای ساخت 4 میلیون مسکن وعده‌ داده ‌شده درست است.

 

یک پاسخ بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *