بازار مسکن تهران، همیشه داغ و پیچیده بوده است. ازیکطرف، پناهگاه سرمایه است و از طرف دیگر، بخش بزرگی از هزینههای زندگی مردم را میبلعد. طبق گزارش اخیر مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینههای خانوار شهری کشور در سال 1403 به 43.7 درصد رسیده، عددی که نرخ متعارف آن زیر 30 درصد است. اکنون بعد از جنگ ۱۲ روزه و موج رکود مسکن، چه اتفاقی برای این بازار افتاده است؟ روزنامه فرهیختگان در گزارشی در تاریخ 3 شهریور 1404، به این سؤال پاسخ داده است.
قیمتها چه میگویند؟
میانگین قیمت آگهیهای مسکن در تهران، از ۹۳.۴ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۳ به ۱۱۷ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۴۰۴ رسید. اما پس از جنگ، در مرداد ۱۴۰۴، کمی پایین آمد و به ۱۱۱ میلیون تومان رسید (حدود ۵.۱% کاهش).
- گرانترین مناطق: منطقه ۱ (۲۳۴ میلیون تومان)، منطقه ۳ (۱۹۴ میلیون) و منطقه ۲ (۱۶۱.۶ میلیون).
- ارزانترین مناطق: منطقه ۱۸ (۵۶.۳ میلیون)، ۱۷ (۵۶.۶ میلیون) و ۱۵ (۶۰.۴ میلیون).
آیا قیمتها در شمال تهران واقعاً سقوط کردهاند؟
پس از جنگ 12 روزه، شایعاتی مبنی بر کاهش ۲۰ تا ۵۰ میلیونی قیمتها در شمال تهران و حتی فرار از پایتخت به دلیل جنگ، زیاد شنیده میشد. رئیس اتحادیه املاک هم این ادعاها را مطرح کرده بود.
پس قیمت واقعی معاملات چقدر است؟
بررسی دقیق دادههای پلتفرمهای ملکی (مثل ملکرادار و کیلید) نشان میدهد که این کاهشها آنقدرها هم گسترده نبودهاند. در واقع، در مناطق شمالی، قیمتها بین ۴ تا ۶ میلیون تومان کاهش داشته است، نه ۲۰ تا ۵۰ میلیون! کارشناسان میگویند این کاهشهای بزرگ، احتمالاً مربوط به موارد خاصی بوده که مالکان مجبور به فروش فوری بودند و یک روند عمومی نیست. داستان فرار از تهران هم بیشتر شایعه است تا واقعیت. البته رکود و کمبود مشتری، بهخصوص برای خانههای بزرگ، در شمال تهران وجود دارد.
همچنین، باوجود نبود آمار رسمی، تجربه گذشته بیانگر این است که قیمتها در آگهیها، حدود ۵ تا ۶ درصد بالاتر از قیمت واقعی معاملهشده هستند. با این حساب، اگر معاملهای در تهران انجام شود، میانگین قیمت هر مترمربع احتمالاً حولوحوش ۱۰۴ تا ۱۰۵ میلیون تومان خواهد بود. البته در این شرایط رکودی، ممکن است حتی پایینتر هم بیاید.
برای مقایسه، آخرین آمار رسمی بانک مرکزی مربوط به مرداد سال ۱۴۰۳ بود که میانگین قیمت معاملهشده در تهران را حدود ۸۸.۵ میلیون تومان نشان میداد. پس اگر برآوردهای فعلی درست باشد، در یک سال گذشته قیمت مسکن در معاملات واقعی بین ۱۸ تا ۱۹ درصد رشد داشته است. این رشد، از تورم عمومی کمتر بوده (تورم نقطهبهنقطه 41.2 درصدی در تیرماه) و همچنین از رشد بازارهای موازی مثل طلا، سکه و ارز، کمتر است. یعنی مسکن در یک سال گذشته، آنقدر که باید، از تورم عقب مانده است.
وضعیت معاملات و آینده بازار
متأسفانه، یک سال است که آمار رسمی دقیقی از معاملات مسکن منتشر نشده است. اما بر اساس تجربه، قیمت واقعی معاملات کمی پایینتر از قیمت آگهیهاست. برآوردها نشان میدهد که رشد قیمت واقعی مسکن در یک سال اخیر (حدود ۱۸ تا ۱۹ درصد)، کمتر از نرخ تورم عمومی و حتی بازارهای دیگر (مثل طلا و ارز) بوده است.
رکود ادامه دارد…
بازار مسکن بیش از دو سال است که درگیر رکود تورمی است؛ یعنی قیمتها بالا رفتهاند؛ اما خریدوفروش کم است. حالا با تصویب قانون جدید «مالیات بر عایدی سرمایه» (CGT)، انتظار میرود رکود عمیقتر هم بشود. این قانون، باعث میشود سرمایهگذاران کمتر به دنبال خریدوفروش سریع باشند و بیشتر ملک را برای طولانیمدت نگه دارند که همین به رکود بازار دامن میزند.
جمعبندی
خلاصه اینکه، باوجود شایعات، کاهش شدید قیمتها در بازار مسکن تهران، بهخصوص در شمال آن، صحت ندارد و بیشتر تعدیلهای جزئی اتفاق افتاده است. بازار درگیر رکودی عمیق است که فعلاً قصد پایانیافتن ندارد و قوانین جدید هم به این رکود دامن میزنند.
انتهای پیام/
